保本理财产品房贷(买房就是最好的保本理财产品)

上个周末,我跑了不少售楼处,全是人人人。杭州楼市回暖真的令人不可思议,可以说是报复性反弹。无偶有偶,上海、无锡和苏州也非常火。上海的朋友说,上海新房取证价格普遍比去年高,二手房已经上涨了。

有人大胆预测:新一轮的起点。我跟朋友开玩笑说:美国的股市和中国的楼市是两大经济奇迹,但目前已经证明还是中国的楼市最牛逼。“中国的房子简直是宇宙最强资产,除非动用物理毁灭。”

本文我要讲的就是这样一个观点:中国的房子,是老百姓看得见、摸得着、够得上的最低风险系数的保本理财产品。为什么是保本理财,顾名思义,这类理财在协议中会有银行承诺,无论发生任何问题银行保证客户到期可以拿回全部本金。而房子的承诺方是谁?你们懂的。

保本理财产品房贷

1

什么是保本理财产品?

投资,看重的肯定是投资收益。

投资自然是越高越好。

但却有一件,比收益更重要的事,那就是安全。

以前,银行有两种投资类的产品,只要一出来,门口就会排起长龙,很快被抢空。一样是国债,另一样是保本理财产品(存款利率过低,不在考虑范围内)。

有人会觉得奇怪,这两样,相比较一般的理财产品,收益明显低得多,为什么会那么受欢迎呢?原因很简单,这两种产品最安全,最保本。

保本理财产品房贷

可惜,保本理财很快就要全面消失了。

2018年4月27日一行三会发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》,宣布资管新规正式实施。要求银行理财产品打破刚性兑付,向净值化转型,投资者要自负盈亏;银行不得开展表内理财。

这意味着保本理财彻底退出。资管新规给了两年多的过渡期,终止的时间节点就在今年年底。

从此以后,你在银行能购买的最安全的投资产品,就只剩国债了(存款利率过低,不在考虑范围内)。

但是,我们其实有同样安全,收益更高的保本理财产品——强二线城市的房产。

保本理财产品房贷

2

三个维度:房子怎么能保本?

为什么说强二线城市的房产是保本理财产品?

我们要从三个维度来思考。

1、强二线城市的房产,本身就足够安全。随着国家政策的导向,这些城市都在大搞基建,进行扩容。这个过程中,资金流入、人口流入,全面快速的提升整个城市的软综合实力。

如果打个比方,目前国内的强二线城市就好比青少年,正处于快速长身体的发育阶段。

这样的楼市是有真实需求的,因此足够安全。

2、强二线城市的房产,调控较为严厉,限购、限贷、限价各种限制。但也正因为这些限制,使得房价没有出现暴涨,相对较为健康。

政府通过控制一手房价,打压了二手房的上涨空间,使得每年整体房价平稳、小幅上扬。现在每年的涨幅,基本在5%-10%左右。

这样温和的涨幅几乎与通胀同步,既然没有冲高的动作,也就很难有回落的动作。稳字为最主要目标的调控下,不跌的房价,自然可以看作是保本的。

3、根本不允许跌。这个说法看似可笑,但确实切切实实发生在我们面前的事。从其他城市的情况看,一旦发生下跌预期,政府一定会用各种方式来维稳。

稳字诀,不光防涨,同样控跌。

3

为什么不但保本,还能高收益?

强二线城市的房产,不但保本,还高收益。

大家肯定觉得奇怪,既然限价之下,房价一年的涨幅,不过就5%-10%左右,怎么能够实现高收益呢?

原因很简单,因为杠杆。

很多人恐惧杠杆,是因为风险系数大。可如果现在有一款保本理财产品放你面前,告诉你可以加杠杆,你还怕吗?

我们简单的估算一下。假设房价一年8%的涨幅,货币实际贬值5%左右(由于口径不同,统计局CPI肯定远小于这个数)。

如果你全款买入,那大概率只是略微跑赢了通胀3%,也就和做个普通理财差不多。不动产变现能力还差,不能算高收益。

但如果你是三成首付买入的,情况就完全不一样了。

我们来一次具体的计算。房价100万,首付30万,贷款70万。年涨幅8%,一年后房价108万。假设,贷款利率在5%左右(目前房贷利率略高于这个数,而抵押贷款利率略低于这个数)。

总收益为:1年后房价108万-贷款70万-贷款利息3.5万=34.5万。成本30万。

年化收益:34.5-30/30=15%。

这个收益,明显跑赢房价涨幅、货币贬值速度和贷款利率、各种理财。

所以说,强二线城市的房产就是保本高收益的理财。

4

针对可能有的吐槽,解释如下

上面计算,肯定有人吐槽:你太多因素没有考虑。

譬如,房产交易有税费。对的,如果一年交易,税费会占很大比例,但如果拉长年限,那么税费占得比例会逐步下降。

譬如,为什么房价涨幅会是8%,而不是刚好5%呢?如果那样,岂不是和贷款利率打平,不赚钱吗?其实并不是。

因为银行是赚存贷之间利差的,所以,贷款利率肯定比理财和存款利率高。如果房价涨幅和贷款利率打平,那么你首付的那部分,按5%涨幅,一定就会跑赢其他理财。只是赚得少一些。

又譬如,房价涨幅低于5%的时候(其实应该是低于贷款利率),你是会亏的。

没错,但要反过来想一下,房价涨幅会低于5%吗?假如房价真的每年只涨5%,我们怎么办?为什么会是5%这个数据呢?现在看,是不是更像是个保底收益呢?

譬如杭州,从政府限价的规则看,去年到今年,大致的涨幅在5%-15%。这种情况下,用杠杆,自然能获取更多的收益。

还有激进的人,可能会质疑,你怎么知道房产不会成为股票呢?万一来个涨停呢?

你多虑了。房住不炒执行的如此坚定,绝不是装装样子做戏给世人看的。政府已经看到房价暴涨暴跌带来的风险。因此,想要在楼市中博一票,满足赌徒心理的,还是趁早转道别的投资产品吧。

现在,以及今后的房产,真的只能算是高收益的理财,而不是暴利投资品。

5

我们赌的,都是国运。

一个潜规则已经规定了不能跌的资产品种,自然是可以看做保本理财的。

在规定了年均涨幅5%保底收益的情况下,在不断降息的通道中,收益自然大于贷款成本。

既然已经正收益,既然已经保本,自然可以安全的加杠杆。加了杠杆之后的收益,自然可以获得高收益。

上面这一段话,其实是一个并不完全符合经济规律的逻辑。但我们必须冷静的思考一下。一个规定了只涨不跌的楼市,本身已经不算是完整的市场。

既然不是完整的市场,那就根本没有必要去按所谓的市场经济规律分析。

就好比买国债,谁会先去分析经济?大家只是相信政府,赌的只是国运而已。

另外,所有的银行,如果大家都去取钱,刚兑下,都要倒闭。房产也一样。

所以,把房产变成一种高收益的保本理财产品,本身就是保持信心,避免刚兑发生的意义所在。

操盘者,最好大家这辈子都不要交易,看着账面上的钱,开心地过完这一生。

发表评论

评论已关闭。

相关文章