深度分析物业a股龙头股(A股稀缺物管龙头)

深度分析物业a股龙头股

投资要点

中报业绩总结:2020H1公司实现营业收入38.7亿元,同比增长49.9%,实现归母净利润1.8亿元,同比增长110.7%。

强强联手,跻身第一梯队物管公司。原上市公司(中航善达)于2019年12月完成了和招商物业的合并,截止2020年6月,公司在管面积达1.72亿平方米,接近2019年TOP10物业平均管理规模,公司跃升为稀缺的一线物业企业A股标的。公司业务覆盖面广,包含高端住宅、别墅、健康养老等住宅业态,也包括政府、企业总部、城市公共建筑、园区、商写

物业等非住宅业态。此前的合并整合了招商物业在住宅板块的优势和中航在机构物业的资源优势,未来或在住宅、非住宅双赛道同时参与竞争,打造物业央企旗舰。

专业化服务增长亮眼,凸显公司服务品质。新合并进来的招商物业在住宅、商办板块的增值服务已搭建了房地产全价值链综合服务体系,带动公司专业化服务板块收入高速增长。2020H1公司专业化物业实现收入6.47亿元,同比增加317.48%。

依托母公司资源和央企背景,物业增量空间大、确定性强。资产重组后,招商蛇口直接及间接合计持有公司 51.16%的股权,成为公司的控股股东,招商局集团成为公司的实际控制人。截止2020年6月30日,公司来自控股股东的在管项目共计447个,占总项目数的34.0%,来自控股股东的管理面积共计6947万平方米,占总管理面积的40.4%。此外,公司的央企背景为公司带来了更多与地方国资平台间的合作机会,2020年7月,招商物业与厦门邮轮母港集团合资公司、以承接后续的港口物业项目。基于母公司带来的直接物业管理面积增量和潜在的国资平台合作机会,我们认为公司未来管理规模增长的确定性较强。

盈利预测与投资建议:预计公司2020-2022年实现的EPS分别为0.57元、0.75元、0.91元,考虑到公司物业管理规模未来增长具有较强确定性,加上较低的业绩基数,公司作为A股稀缺的第一梯队物业股也应享受一定溢价,我们首次覆盖给予“持有”评级。

风险提示:市场化拓展不及预期、销售净利率提升不及预期等风险。

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中航+招商强强联合,跻身第一梯队物管

招商物业借壳中航善达,2019年完成资产重组。2019年4月,公司启动资产重组,中航国际控股公告将其所持22.35%公司股份通过协议转让方式转让给招商蛇口(2019年4月15日《中航善达:重大资产重组停牌公告》)。2019年9月4日,股份转让完成。2019 年12月5日,公司通过发行股份向招商蛇口、深圳招商地产购买招商物业100%股权。(2019年12月5日《中航善达:关于控制权发生变更的提示性公告》)。前述两项交易完成后,招商蛇口直接及间接合计持有公司 51.16%的股权,成为公司的控股股东,招商局集团成为公司的实际控制人。2019年12月16日,公司证券简称由“中航善达”更名为“招商积余”(2019年12月16日《中航善达:关于变更公司证券简称及证券代码的实施公告》)。

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强强联手,跻身第一梯队物管公司。2019年12月合并完成后,公司下属两个物业管理平台(中航物业和招商物业)合计管理项目1198个,累计管理面积达1.53亿平方米,物业管理规模逼近第一梯队平均水平(2019年TOP10物业平均管理面积约2.03亿平方米)。2020年5月,公司入选中国指数研究院颁布的2020百强物业企业Top10。截止2020年6月底,公司在管面积达1.72亿平方米。

优势互补,业态布局均衡。合并前,中航物业在管项目591个,管理面积6729万平方米,其中住宅业态管理面积占比31%,非住宅业态管理面积占比69%,招商物业在管项目607个,管理面积8537万平方米,其中住宅业态管理面积占比65%,非住宅业态管理面积占比35%。合并后,住宅和非住宅业态均占总管理面积约50%,业态布局较为均衡。此次合并有效整合了招商系在住宅物业的优势和中航系在机构物业的资源优势,未来可能打造物业管理央企旗舰。

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业绩高速提升,符合市场预期

2020H1公司的营收与归母净利润均大幅增长,表现亮眼。招商物业在2020H1完全并表,2020H1实现营业收入38.7亿元,较2019年同期+49.9%。2020H1实现归母净利润1.8亿元,较2019年同期+110.7%,公司业绩表现亮眼。

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公司管理规模稳步提升,彰显韧性。截止2020年6月30日,公司已进驻70个主要城市,管理项目共计1315个,较2019年年末新增194个,累计管理面积1.72亿平方米,较2019年年末水平增长12.4%。新增项目中,非住宅项目达152个,合计管理面积977万平方米,占总新增面积的5.7%。

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专业化服务增长亮眼,持续拉动业绩

公司业务以物业管理业务为主,其中住宅、非住和专业化服务三轮驱动。公司业务主要分为三个板块:物业管理、资产管理(商业运营、持有物业出租及经营)和其他业务(遗留房地产开发项目业务)。目前,公司的业务收入以物业管理业务为主,2020H1物业管理收入达35.87亿元,占营业收入的92.7%。物业管理收入中,基础物业服务(住宅业态)、基础物业服务(非住宅)和专业化服务分别实现营收21.03亿元、8.37亿元和6.47亿元,分别占物业管理收入的58.6%、23.3%和18.0%。

专业化服务业绩亮眼,未来增长空间可期。新合并进来的招商物业在住宅、商办板块的增值服务已搭建成房地产全价值链综合服务体系,带动公司专业化服务板块收入高速增长。公司2020H1专业化物业实现收入6.47亿元,同比增加317.48%。结合中航物业在机构物业领域的管理经验积累,我们认为公司的增值服务未来能够保持快速增长,带动整体营收和盈利水平提升。

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在管面积内生外延,双轮驱动规模提升

母公司强力支持,未来增量空间可观。截止2020年6月30日,公司来自控股股东的在管项目共计447个,占总项目数的34.0%,来自控股股东的管理面积共计6947万平方米,占总管理面积的40.4%。此外,公司的央企背景为公司带来了更多与地方国资平台间的合作机会,2020年7月,招商物业与厦门邮轮母港集团合资公司、以承接后续的港口物业项目。基于母公司能带来的直接物业管理面积增量和潜在的国资平台合作机会,我们认为公司未来管理规模增长的确定性较强。

市场化拓展持续,市场化在管面积占比过半。公司在从控股股东物业资源中不断获益的同时,也积极开展市场化外拓工作。公司市场拓展能力稳步提升,公司2018年至2020H1的来自控股股东的管理面积占比不断下降。

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疫情期间,公司资产管理业务有一定承压。2020H1公司资产管理业务收入共1.85亿元,较上年同期下降41.56%,占总体营收的比重相较2019年同期水平下降7.4个百分点,主要是由于商业运营模块收入下滑。商业运营收入下滑主要分两方面原因:1)受疫情影响,购物中心客流量锐减,购物中心运营收入受挫;2)部分轻资产管理输出项目流失(包含合约到期退出的深圳华强北九方和龙华九方,共计约30万平米)。随着疫情平复和新的签约项目进场,我们乐观预计2020H2公司商业运营收入将恢复2019同期水平。持有物业出租方面,2020H1期末公司拥有可出租总面积59.3万平方米,总体平均出租率为95%,与2019年水平持平。

2020H1公司其他业务实现营业收入0.96亿元,较上年下降 44.76%,主要系房地产尾盘销售减少。其他业务为遗留房地开发项目业务,由于公司战略调整后、不再从事新的房地产开发项目,我们预计剩余业务将在3年内全部结项。

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盈利表现持续改善,未来空间广阔

公司在疫情期间严格控制费用,加之2020年上半年融资规模减少、利息支出减少,2020H1公司总体费用率优于行业平均水平。2020H1公司销售费用率、管理费用率、研发费用率和财务费用率分别为0.8%、4.1%、0.2%和2.4%,同比分别降低0.6pp、降低3.0pp、降低0.1pp和降低2.2pp。

公司净利率水平有所回升,盈利能力持续改善。2020H1公司毛利率为13.83%,同比减少6.64pp,其中物业管理毛利率提升0.41pp,专业化服务下降4.26pp;由于费用率减少的调节作用,2020H1公司净利率为4.0%,同比增加0.87pp。公司毛利下降主要是由于业务调整,毛利更高的房地产开发业务收缩、毛利较低的物业服务占比提升造成的。公司目前物业板块业务的毛利率在行业中偏低,随着公司外拓脚步加快、市场项目增加,预计公司未来盈利能力将持续改善。

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盈利预测与估值

【盈利预测】

假设1:物业管理方面,除2020年收入快速增长外,2021-2022年年均在管面积增速约10%,年均单位面积物业服务费涨幅为2%;

假设2:资产管理类收入2020H2恢复疫情前水平,2020全年收入下滑20%;2021年恢复2019年水平后保持稳定;

假设3:其他收入将在3年内全部结项,或至少进入尾盘销售阶段。

基于以上假设,我们预测公司2020-2022年分业务收入成本如下表:

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【相对估值】

我们选取四家代表性的物业公司,2019年四家公司平均PE为41倍,2020年平均PE为55倍,公司当前股价估值属正常范畴内。我们预计公司2020-2022年实现的EPS分别为0.57元、0.75元、0.91元,考虑到公司物业管理规模未来增长具有确定性,加上是A股稀缺第一梯队物业股、可享受一定估值溢价,我们首次覆盖给予“持有”评级。

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风险提示

市场化拓展不及预期、盈利能力不及预期等风险。

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