读懂中国楼市

3月5日，“网红医生”复旦大学附属华山医院感染科主任张文宏参加了主题为“博疫论——疫情下的中国与世界经济”的线上直播，分享了他对疫情的观点。直播中，张文宏还打趣地提到：“这个病什么时候会下来，时间点已经不掌握在中国人民手中了。欧洲什么时候到了高峰，美国什么时候到了高峰，就是我们开始吃定心丸的时候，这个时候我可能会考虑买一点股票。”

01

张文宏主任所说“欧美的流行高峰”到了吗？

张文宏是这次疫情中，最说真话的医生。

他在疫情最初做出的科学和理性判断，都已被证实。

在新冠肺炎疫情刚刚暴发的时候，张文宏就曾经预测中国抗疫可能出现三种情况：

第一种是非常顺利的话，应该2-4个月能控制；第二种是胶着，大概需要6个月；第三种是中国控制不住，疫情席卷全球。

张文宏

很不幸，他的第三种预测已经成为现实。

他从来没有预测过疫情结束的时间节点。

“到那时可能会考虑买一点股票”，说的是疫情在欧美国家达到流行高峰。

很多人讨论这一话题：现在欧美国家疫情到达高峰了吗？

从欧美各国披露的信息来看，现在还尚未达到疫情发病的高峰。

当然，这只是我们非流行病学专业人士，也并没有任何数据模型的判断。

那么张文宏主任所说的“到那时可能会考虑买一点股票”的时间点，如何理解呢？

股市，具有强烈的预期市场的色彩。

利好和利空，都会提前传导。

我们理解的张文宏主任所说的时间节点，应该是市场最恐惧的那一时刻，或者说是理论上的市场最低点。

从最近两天的欧美股市来看，可能这一时间节点正在逼近。

在过去的9天时间里，美国股市暴跌并三次熔断，创下历史纪录。

截至北京时间3月17日凌晨4点，道琼斯指数下跌近3000点，跌幅近13%，创1987年以来最大跌幅。

北京时间3月16日下午开市的欧洲股市，同样遭受重创，德国、法国股市盘中一度跌幅超过10%，好在此后反弹，收盘跌幅收窄。英国富时100指数最终收盘下跌4.01%，德国DAX30指数下跌5.31%，法国CAC40指数下跌5.75%。

全球市场充斥着百年不遇的恐慌情绪。

在全球股市暴跌之际，素有恐慌指标之称的VIX指数狂飙超30%，创下2008年金融危机以来最高。

真的想抄股市底的人，或许应该做好准备了。

当然这个底有多长。换句话说，这个底是一个时间点还是很长一段时间，很难说。

这涉及到疫情的控制和发展，人类和病毒斗争的进展。

或许很快，也许要拖一年半载，甚至更长的时间。

标志性节点应该是：

1.疫苗研制成功。

2.特效药被发现或研制成功。

3.新冠病毒如同SARS病毒一样，突然消失。

4.找到了降低死亡率的医学办法，将死亡率下降至与季节性流感接近的水准。

可以用一句话描述：人们已经不太恐慌，社会生活和经济生活已经基本恢复正常。

02

什么时候可以买点房子？

这个问题是无数读者所关切的。

楼市和股市，有很多相同和相近之处，也有很多不同之处。

如果以目的属性来区分的话，股市理论上全部是投资者；楼市则有一部分是属于自用的，另一部分的目的是投资。

即使在同一个人身上，购房也会有双重属性，也就是所谓既自住又投资。

既满足了自己居住需求，又寄予了财产保值增值的期望。

由于这种属性的不同，股市的预期性更强，波动性更强，流动性更强。

而楼市的波动，频率和波幅，一般都小于股市。

由于绝大多数人存在着自住的目的，所以楼市流动性也较弱。

但楼市和股市有一点共通，就是当发生重大金融危机和经济危机时，一般是同一条绳上的蚂蚱。

另外一点，中国的房地产市场，非市场属性远远高于一般真正市场化的国家和地区。

因为中国的房地产市场，和中国特有的土地财政、国有土地垄断、银行等金融部门相对垄断等特点密切相关。

厘清这些特点，同时厘清自己的投资目的，思路就会渐渐清晰。

刚性需求的购房者：要问自己需求刚性到什么程度？

要问自己，购房之后包括按揭压力在内，是否考虑到后续可能的经济形势恶化和收入降低时，仍能够应对。

改善型购房者：理论上当然可以入市，只要选择正确，增加的投资额在自己的可控范围之内。

纯投资购房者：要问自己在这场个人资产的保卫战中，还有没有更好的投资形式选择？是否考虑到了全球金融危机和经济危机的因素？是否能够承受最坏的情况？

当然中国的房地产市场还有一些中国现阶段的特征。

城市之间的分化将加剧，城市的性价比将更加凸显。

城市的总资源，既包括城市的天然禀赋、公共服务，也包括了历史文化、社会治安、政商关系等等，以及城市就业创业机会和收入。

生活成本，包括就业创业成本、就学成本、就医成本、交通成本，当然权重最大的是居住成本，也就是这个城市的房价。

这次疫情之后，衡量城市性价比，还将加入一个新的影响因素，就是这个城市的城市管理能力和危机驾驭能力。

这一点也很重要。

这些因素考虑清楚了，每个人都可以找到自己入市的时间坐标和地理坐标。